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LOS LLAMADOS “CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA”

LOS LLAMADOS “CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA”

Cuando hablamos de este tipo de contratos nos estamos refiriendo a los inmuebles, tanto viviendas como locales de negocio, alquilados antes del 9 de mayo de 1985 y que venían regulándose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Si bien es cierto que este tipo de contrato quedo extinguido con la vigente Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el día 1 de enero de 1995, y que ha sido recientemente modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se trata de una cuestión que suscita grandes dudas relativas al régimen jurídico aplicable a estos contratos, especialmente en los casos de arrendamiento de local de negocio o para uso distinto de vivienda.

La Disposición Transitoria Primera de la citada Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU de 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964 y, consecuentemente, en materia de finalización de la situación de prórroga la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994, la cual fijaba un periodo transitorio general de veinte años para la extinción de los arrendamientos de local de negocio en los que se vengan desarrollando actividades comerciales.

En consecuencia, se reitera como doctrina jurisprudencial «la aplicabilidad de la D.T. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964».

Ahora bien, nos encontramos con un importante factor que puede afectar a la fecha de extinción del Contrato de arrendamiento de renta antigua y, por tanto, pasará a ser el objeto central de este post. Hablamos de las posibles subrogaciones que se hayan producido o que se produzcan hasta la definitiva extinción, esto es, EL TRASPASO DEL LOCAL DE NEGOCIO.

El traspaso, según la fecha del contrato de arrendamiento, está regulado, o bien por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, o por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Es decir, si el contrato de arrendamiento del local que se quiere traspasar, es anterior al 1 de enero de 1995 (fecha de entrada de la LAU  29/1994), se le aplicará las normas previstas en la Ley de Arrendamientos de 1964. Si en cambio, es posterior a dicha norma, se tendrá en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.

Requisitos para el traspaso y la posibilidad de oposición por el arrendador.

Para los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, pero anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera 29/94, que a su vez nos remite al TR de 1964. Pues bien, siempre se podrá ejercitar este derecho si se cumplen los requisitos que exige el artículo 32 del TR de 1964.

Los requisitos que a continuación vamos a comentar, afectan a aquellos locales de negocio que se quieren traspasar y que el contrato de arrendamientos suscrito por el dueño y el inquilino está comprendido entre 1965 y el 1 de enero de 1995, a los que se le aplica el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En estos  contratos, han de concurrir necesariamente de forma conjunta para obligar al arrendador al reconocimiento del traspaso local de negocio, una serie de requisitos. La exigencia conjunta de los requisitos para el traspaso local de negocio implica que, DE CUMPLIRSE CONVENIENTEMENTE TODOS ELLOS, EL ARRENDADOR NO TIENE QUE CONSENTIR EL TRASPASO, SINO QUE HA DE PASAR POR ÉL SIN PODER OPONERSE.

Los requisitos exigidos se imponen con carácter de derecho necesario,  de forma que la falta de cualquiera de ellos faculta al arrendador para no reconocer el traspaso. No obstante, la exigencia de tales requisitos puede ser suplida por el consentimiento del arrendador al traspaso haciendo inexigible alguno o algunos de ellos.

Los requisitos son:

1) Se requiere por la Ley que el arrendatario que pretenda traspasar lleve legalmente establecido en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2) El adquirente ha de contraer la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año.

3) Se exige que el adquirente contraiga la obligación de destinar el local traspasado, durante el periodo de un año, a negocio de la misma clase que venía ejerciendo el arrendatario.

4) Se exige como requisito necesario para la existencia legal del traspaso, la fijación de un precio cierto por el mismo.

5) Se requiere que el arrendatario notifique (de forma fehaciente) al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término al que cobra la renta materialmente, su decisión de traspasar el local y el precio convenido.

6) Se establece la necesidad del otorgamiento del traspaso mediante escritura pública, en la que debe consignarse, bajo responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito de notificación fehaciente y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador. A partir del momento del otorgamiento de la escritura pública es cuando se entiende producido el traspaso, y surge la obligación de pago del precio del inmueble arrendado.  El otorgamiento de la escritura pública de traspaso no se podrá llevar a cabo hasta pasados treinta días desde que el arrendatario realice la primera notificación con su intención de traspasar al arrendador.

7) Se establece la obligación del arrendatario de notificar fehacientemente al arrendador, a su apoderado, administrador y en último término a quien materialmente cobre las rentas, dentro de los 8 días siguientes al otorgamiento de la escritura, de la realización del traspaso, precio percibido, nombre y domicilio del adquirente, y la constatación de que éste ha adquirido la obligación de permanecer en el local arrendado un año, destinándolo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

Participación del arrendador en el precio del traspaso.

El arrendador que no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso. La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente.

La forma de tal participación teniendo en cuenta las reglas para su determinación es la siguiente:

1) Prevalece en primer lugar el pacto entre las partes. La participación en el precio del traspaso será la que arrendador y arrendatario determinen.

2)  A falta de acuerdo la participación se determina en función del año de construcción o primera ocupación, conforme a los siguientes porcentajes: si el local se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%; si fue después del 17 de julio de 1936, y antes del 2 de enero de 1942, de un 20%; si fue después del 1 de enero de 1942, de un 10%.

3) Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%.

Limitación en el número de traspasos.

En los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, la Disposición Transitoria Primera, apdo.2 de la LAU remite al TR de 1964, por lo que se siguen aplicando los artículos 29 y siguientes del citado texto legal, de ahí que la duración del traspaso vendrá determinada por el plazo que tenga el propio contrato, como establece la AP Baleares, Sec.5ª, 5-6-2007 y en cuanto al número no existe limitación alguna.

No obstante, el arrendador podrá elevar la renta del arrendamiento del local por cada traspaso que se produzca.

El criterio de elevación puede responder a dos criterios:

En primer lugar prevalece lo que las partes pacten. Teniendo en cuenta obviamente que en este caso el pacto es entre el arrendador y el cesionario, puesto que el arrendatario cedente desparece de la relación arrendaticia.

– A falta de acuerdo, el incremento será del 15% sobre la renta que viniese pagando el arrendatario en el momento de realizar el traspaso.

 

Para la redacción del presente artículo se han consultado las siguientes fuentes externas de referencia: laleydigital.laley.es, mundojurídico.info (https://www.mundojuridico.info/traspaso-local-de-negocio/) y noticias.jurídicas.com (http://noticias.juridicas.com/actualidad/jurisprudencia/10179-el-ts-establece-que-los-arrendamientos-de-local-posteriores-al-9-de-mayo-de-1985-y-sujetos-a-prorroga-forzosa-se-rigen-en-cuanto-a-su-duracion-por-la-disp-trans-3ordf;-lau-1994-/).

Además, hacemos referencia en este artículo a una nota de prensa emitida por Lefebvre – El Derecho con ocasión de las dudas suscitadas respecto a los Contratos de arrendamiento de local de negocio y su posible fecha de finalización a 31 de diciembre de 2014: http://www.elderecho.com/tribuna/civil/arrendamientos-negocio-antigua-terminan-diciembre_11_767305006.html

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